外國人在日本買房與空屋指南：流程、費用與注意事項
相片： Ximonic (Simo Räsänen) / Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)
外國人可以登記為日本不動產的所有權人，住址在日本境外的人也可以。因此，用現金買房有時會讓人覺得比租房單純：沒有房東決定要不要接受你，也沒有租金保證公司審查你的申請。
但買房不會自動變得容易。貸款、日文文件、建物狀況、法定的道路連接條件、整修和後續管理，都可能讓一間便宜的房子變成棘手的工程。買房也不會因此取得簽證或在日本居住的權利。請把「要不要買房」和「在留資格」當成兩個獨立的問題來看。
外國人可以在日本買房嗎？
日本的不動產登記制度中，有讓住在日本境外的外國個人登記為所有權人的程序。買方必須提出可被接受的住址證明，例如本國或居住國發行的官方文件，或是符合條件的公證文件加上護照影本。
依照日本外匯法規被歸類為「非居住者」的人，取得日本不動產時，也可能需要透過日本銀行向財務大臣申報。財務省目前的說明是，原則上須在取得後 20 天內申報。這項申報和所有權登記是兩回事，有各自的定義和例外情形，因此海外買方應確認自己的交易是否適用。
買房為什麼可能比租房容易，又為什麼可能更難
用現金買房的人，不需要房東同意、不需要日本的租金保證公司，也不需要通過特定租期的審核。外國人申請租屋時可能被拒絕的幾個關卡，因此就不存在了。
不過，困難只是轉移到別的地方。要申請房貸的買方必須符合貸款機構的條件，而這些條件可能取決於在留資格、收入紀錄、在日本的收入、工作狀況，以及物件本身。就算是現金買方，也需要可靠的日語協助、辦理登記所需的文件，並仔細調查建物和土地。
去哪裡找房子和空屋
一般的待售住宅會刊登在全國性的不動產網站上，也可以透過當地房仲找到。空屋則可能出現在各市町村的空き家バンク（空屋銀行）上，這是地方政府為了讓閒置房屋重新被利用而設的媒合服務。每個市町村的規定各不相同，有些制度要求事先登錄、提出移居計畫、與當地面談，或承諾進行特定的整修。
空き家バンク上的物件並不代表政府掛保證。房子可能需要大規模修繕，而開價也無法說明屋況、法律狀態或整修費用。當地房仲也可能知道一些從未刊登在公開空き家バンク上的空屋。
實際的買房流程
- 訂出總預算。把交易費用、稅金、保險、緊急修繕、水電瓦斯工程、家具和預備金都算進去。
- 找獨立的專業人士協助。依物件不同，可能包括持有執照的房仲、建物檢查人員、司法書士（負責不動產登記的專業人士）、稅務顧問、建築師或施工業者。
- 親自去看房。照片看不出氣味、潮濕程度、道路寬度、周邊環境、坡地是否穩固，以及屋內遺留物品有多少。
- 調查土地和建物。確認產權、地界、對外道路、都市計畫上的限制、登記的樓地板面積，以及建物在法律上能不能重建。
- 確認「重要事項說明」。簽訂買賣契約之前，應由持有執照的不動產專業人員說明與這筆交易相關的法律和實際狀況。
- 必要時在契約中加上附帶條件。不要以為貸款、地界、遺留物清運或修繕工程在簽約後會自己解決。
- 完成交割和登記。把付款、交屋和所有權移轉登記的申請一併安排好，不要只憑非正式的承諾就匯款。
空屋購買前的調查清單
對外道路與能否重建
一間房子實際上面對著巷道，卻可能不符合現行法規對道路連接的要求。請問清楚這塊地是否符合適用的接道規定，以及能不能重建。如果建物遭受重大損壞後無法重建，價格再低也不划算。
登記、地界與所有權
比對登記上的建物和現況是否一致，早年加蓋的部分可能沒有登記。確認這次買賣包含哪些地號的土地、地界的相關證明、抵押權和其他已登記的權利。如果是繼承來的房產，可能要先取得好幾位繼承人的配合，才能有效辦理過戶。
結構與風雨造成的損害
檢查屋頂、地基、樑柱結構、地板、外牆、排水，以及有沒有白蟻、腐朽或長期潮濕的跡象。空屋如果漏水沒人發現、又沒有通風，很快就會損壞。
地震與災害風險
問清楚建物是什麼時候蓋的，以及有哪些結構工程留有紀錄。查看市町村的災害潛勢地圖（ハザードマップ），了解淹水、山崩與土石流（土砂災害）、海嘯和其他當地風險。能否投保以及保費高低，也可能影響你的決定。
用水、污水與水電瓦斯
確認用水是公共自來水、私設水道（私人供水系統）還是井水；污水是接公共下水道還是用化糞池（浄化槽）處理；以及電力、瓦斯、網路和電話能不能重新接通。在鄉下，接管或更換設備的工程費用可能遠超過預期。
屋內遺留物與整修
在契約中寫明由誰負責清運家具、家電、車輛和垃圾。可以的話，買之前就先取得整修估價。施工業者在短短看房時給的大略意見，並不是確定的報價。
廣告價格以外的費用
請依這筆交易實際適用的項目編列預算，可能包括：
- 房仲的仲介手数料（仲介手續費）；
- 契約的印花稅；
- 登記費用和司法書士的報酬；
- 不動產取得稅；
- 每年的固定資產稅和都市計畫稅；
- 保險；
- 測量或地界確認工作；
- 檢查、設計和申請許可的費用；
- 整修、遺留物清運或拆除；
- 水電瓦斯接通或化糞池工程；以及
- 交通費、庭院整理和當地的房屋管理費用。
請對方提供逐項列出的估價單。網路上看到的百分比，無法反映一間老房子實際需要的工程。
人住在日本境外時怎麼買
海外買方應事先規劃：如何證明身分和住址、如何簽署文件、如何匯款、如何收取官方通知，以及交屋後如何管理房子。可能需要準備日文翻譯。值得信任的當地專業人士或代理人可以幫忙協調各項事務，但委託範圍和費用應以書面約定。
不要只因為看起來價格便宜，就憑照片決定購買。請親自去看，或委託一位獨立的人代你檢查物件。也要確認這間空屋平時如何通風、如何投保、暴風雨過後由誰檢查，以及你不在時如何維護。
便宜的空屋什麼時候是糟糕的選擇
相片： Kuroshio no Neko / Wikimedia Commons (CC BY 4.0)
如果房子不能重建、對外道路不明確、所有權問題尚未解決、看得到嚴重的漏水損害、水電瓦斯費用不明，或整修費用會超過附近一間條件相當、已整修好的房子的價值，就應該放棄，或是做更仔細的調查。即使是免費的房子，仍可能帶來稅金、維護責任和拆除費用。
實用的官方資源
本指南僅提供一般資訊，並非法律、稅務、移民或投資建議。相關規定和交易條件可能變動，也會因買方、物件和地點而異。簽約或匯款之前，請針對你要買的物件尋求專業意見。