外国人が日本で家を買うには：空き家購入の手順と注意点

外国人も、日本の不動産の所有者として登記することができます。日本国外に住所がある人も同様です。そのため、現金で購入する場合は、賃貸を申し込むよりも簡単に感じられることがあります。入居を認めるかどうかを決める貸主もいなければ、申込みを審査する家賃保証会社もいないからです。

とはいえ、購入が自動的に簡単になるわけではありません。資金の調達、日本語の書類、建物の状態、法的な接道、リフォーム、購入後の管理によって、安い家が手のかかる案件になることもあります。また、不動産を購入してもビザや日本に住む権利が得られるわけではありません。購入の判断と在留資格は、別の問題として考えましょう。

外国人は日本で家を買えるのか

日本の不動産登記制度には、日本国外に住む外国人個人が所有者として登記するための手続きがあります。買主は、住所を証明する書類として、本国や居住国の政府が作成した住所証明書、または要件を満たす公証を受けた書類とパスポートの写しなど、認められる書類を提出する必要があります。

外国為替及び外国貿易法（外為法）上の非居住者にあたる人は、日本の不動産を取得したことを、日本銀行を経由して財務大臣に報告しなければならない場合もあります。財務省は現在、この報告は原則として取得から20日以内に行うものとしています。この報告は所有権の登記とは別の手続きで、独自の定義や例外があるため、海外在住の買主は自分の取引が対象になるかどうかを確認してください。

賃貸より買う方が簡単な理由と、難しい理由

現金で購入する場合は、貸主の許可も、保証人や家賃保証会社の審査も、特定の入居期間についての承認も必要ありません。外国人が賃貸を申し込むときに断られる可能性のある場面のいくつかが、なくなるわけです。

ただし、難しさは別のところに移ります。住宅ローンを利用する場合は金融機関の条件を満たす必要があり、その条件は在留資格、収入の履歴、日本国内での収入、雇用、物件そのものによって左右されることがあります。現金で購入する場合でも、信頼できる日本語のサポート、登記に必要な書類、そして建物と土地の入念な調査が欠かせません。

一戸建てや空き家の探し方

一般的な売り物件は、全国の不動産ポータルサイトや地元の不動産会社を通じて見つかります。空き家は、使われていない住宅を再び活用するための地域のマッチング制度である、市町村の空き家バンクに掲載されていることもあります。ルールは市町村ごとに異なり、利用登録、移住計画、地元での面談、特定のリフォームの約束などを求める制度もあります。

空き家バンクに掲載されているからといって、行政が物件を保証しているわけではありません。大がかりな修繕が必要な場合もあり、売出価格から建物の状態、法的な状況、リフォーム費用が分かるわけでもありません。公的な空き家バンクには出てこない空き家を、地元の不動産会社が知っていることもあります。

購入の進め方

総予算を決める。取引にかかる諸費用、税金、保険、急ぎの修繕、ライフラインの工事、家具、予備費まで含めて考えます。
独立した専門家の支援を受ける。物件によって、宅地建物取引業者、建物の検査を行う専門家、司法書士、税理士、建築士、施工業者などが考えられます。
現地を見る。写真では、においや湿気、道路の幅、周辺の状況、斜面の安定性、残された家財の量までは分かりません。
土地と建物を調べる。権利関係、境界、接道、都市計画上の制限、登記上の床面積、そして法的に建て替えができるかどうかを確認します。
重要事項説明を確認する。売買契約の前に、宅地建物取引士が取引に関わる法的・物理的な事実を説明することになっています。
必要に応じて条件付きの契約にする。ローンの承認、境界の確定、残置物の撤去、修繕工事が、契約後に自然に解決すると考えてはいけません。
決済と登記を済ませる。口約束だけで送金するのではなく、代金の支払い、鍵の引き渡し、所有権移転登記の申請を連携させて進めます。

空き家購入前のチェックリスト

接道と再建築

家が実際には路地に面していても、現在の法律上の接道要件を満たしていないことがあります。その土地が適用される接道義務を満たしているか、建て替えが認められるかを確認しましょう。大きな被害を受けた後に建て替えができないのであれば、安い価格も魅力的とはいえません。

登記、境界、所有者

登記されている建物と、実際にある建物を照らし合わせます。古い増築部分が未登記のこともあります。売買の対象となる土地の筆、境界を示す資料、抵当権などの登記された権利を確認しましょう。相続した物件では、有効に所有権を移転するまでに、複数の相続人の協力が必要になる場合があります。

構造と風雨による傷み

屋根、基礎、構造材、床、外壁、排水の状態と、シロアリ、腐朽、慢性的な湿気の兆候を確認します。空き家は、雨漏りに気づかれず換気もされないままだと、急速に傷むことがあります。

地震と災害のリスク

建築された時期と、記録に残っている構造上の工事の内容を確認しましょう。市町村のハザードマップで、洪水、土砂災害、津波などの地域のリスクを確認します。保険に加入できるかどうかや保険料も、判断に影響する場合があります。

上下水道とライフライン

水道が公営か、私設か、井戸か、排水は公共下水道か浄化槽か、電気、ガス、通信を再び使えるようにできるかを確認します。地方では、引き込みや設備の交換にかかる工事費が予想を大きく上回ることがあります。

残置物とリフォーム

家具、家電、車両、ごみを誰が撤去するのかを契約書に明記しましょう。できれば購入前にリフォームの見積もりを取ってください。短い内見の間に施工業者が口にした大まかな意見は、確定した見積もりではありません。

売出価格以外にかかる費用

取引の内容に応じてかかる費用を予算に入れておきましょう。たとえば次のようなものがあります。

不動産会社への仲介手数料
売買契約書の印紙税
登記費用と司法書士報酬
不動産取得税
毎年の固定資産税・都市計画税
保険料
測量や境界確定の費用
建物調査、設計、許認可の費用
リフォーム、残置物の撤去、解体の費用
ライフラインの引き込みや浄化槽の工事費
現地までの交通費、庭の手入れ、地元での管理費用

項目ごとの見積もりを依頼しましょう。インターネット上でよく見かける割合の目安では、古い家に必要な実際の工事までは反映できません。

海外に住みながら購入する場合

海外在住の買主は、本人確認と住所の証明、書類への署名、送金、公的な通知の受け取り、購入後の物件管理をどう行うかを計画しておく必要があります。日本語訳が求められる場合もあります。信頼できる地元の専門家や代理人に手続きの調整を任せることもできますが、依頼する範囲と報酬は書面で取り決めておきましょう。

価格が安く見えるからといって、写真だけで購入を決めないでください。自分で現地を訪れるか、独立した第三者に物件の確認を依頼しましょう。空き家の換気、保険、台風などの後の点検、訪問するまでの間の維持管理をどうするかも確認しておきます。

安い空き家が割に合わない買い物になるとき

写真: Kuroshio no Neko / Wikimedia Commons (CC BY 4.0)

建て替えができない、接道がはっきりしない、所有関係が整理されていない、大きな水濡れの被害が見える、ライフラインの費用が分からない、リフォーム費用が近くの同等の改修済み住宅の価値を上回る。こうした場合は購入を見送るか、さらに慎重に調べましょう。無償で譲り受けた家でも、税金、維持管理の責任、解体費用が生じることがあります。

参考になる公的情報

このガイドは一般的な情報を提供するものであり、法律、税務、在留資格、投資に関する助言ではありません。ルールや取引の要件は変わることがあり、買主、物件、所在地によって異なります。契約や送金の前に、個別の購入について専門家の助言を受けてください。